[CRHH du 3 mars 2023] : des objectifs affirmés et partagés mais des acteurs régionaux inquiets d’une situation économique et sociale qui se dégrade
C’est sous la co-présidence de Georges-François LECLERC, Préfet de Région et Luc FOUTRY, Conseiller régional, que s’est réuni ce 3 mars, à Lille, le 1er Comité régional de l’Habitat et de l’Hébergement de la l’année.
Un comité régional très attendu puisqu’il constitue un temps fort régional, mobilisant l’ensemble des acteurs régionaux de l’habitat à un moment stratégique dans l’année : celui de bilan de l’année 2022 et celui de l’annonce des objectifs de 2023 tant pour le parc privé que pour le parc social.
Un cap régional fixé à 10 000 logements locatifs sociaux agréés
Les bailleurs et les collectivités ont ainsi pu prendre connaissance des nouveaux objectifs régionaux de production de logements sociaux attendus pour 2023 après une année 2022 qui a permis de maintenir un niveau d’agréments à 9412 logements. Ainsi pour 2023, le cap est fixé : faire mieux que 2022 pour un objectif fixé par le FNAP à 10 182 logements.
Ces résultats 2022 témoignent de la forte mobilisation des bailleurs pour tendre collectivement vers l’objectif des 10 000 agréments déjà attendus en 2022 en dépit de conditions économiques particulièrement défavorables en raison notamment de l’envolée des couts des matériaux et de l’énergie.
Il y a, à présent, un enjeu à réaliser ces opérations et à gérer les nombreux aléas qui ne manqueront pas de survenir car la plupart des opérations ont été agréés sur la base de budgets prévisionnels financiers avant Appels d’offres. On sait par exemple que l’impact financier de la RE 2020 va se faire ressentir dès cette année. Déjà certaines opérations enregistrent des surcoûts de 15 à 20%. Il s’agira, pour les bailleurs, dans le traitement de ces aléas, de faire au mieux pour tenir le rythme de production.
Pour atteindre les objectifs 2023, les bailleurs ont des attentes qui dépassent la région :
• Une pause normative d’abord
• La suspension de la RLS tant que le taux du livret A n’est pas revenu à un taux soutenable pour les bailleurs pour donner de la capacité d’investissement aux bailleurs
• Le retour à une TVA à taux réduit sur toute la production
• Des moyens pour accompagner la transition Bas Carbone du parc Hlm à la hauteur des enjeux qui sont considérables, au risque de devoir prioriser entre la production et la rénovation
• Un accompagnement pour mettre en œuvre le ZAN dans de bonnes conditions. A ce titre, les bailleurs ont pu prendre connaissance des nouveaux financement des acquis-améliorés.
Une dynamique partenariale encourageante autour du logement accompagné
Les bilans présentés ont également permis de rappeler les enjeux mais aussi d’illustrer les avancées significatives opérées sur la question des pensions de familles. Grâce à une coopération renforcée en 2022 entre les services de l’Etat et de l’URH, à l’issue d’un AMI, des potentiels immobiliers ont été identifiés par les bailleurs correspondant à l’équivalent de 2 années de programmation. Il convient à présent d’organiser la concertation avec les collectivités pour valider avec elles l’opportunité de ces projets.
Dans ce contexte, le mouvement Hlm régional salue la poursuite du Plan Logement d’Abord sur la période 2023-2027 tout en souhaitant que ce nouveau plan soit accompagné des leviers nécessaires. Ces leviers sont de plusieurs ordres :
• Economiques d’abord : on sait par exemple que le modèle économique des résidences sociales est à revoir.
• Le cadre juridique et administratif doit également évoluer :
• Sur certains territoires en QPV, il devrait pouvoir être autorisé de développer des pensions de familles.
• Des bailleurs ont également du patrimoine (parfois vacant) prêt à être transformé profondément (seconde vie du bâtiment) si on leur permet de le déconventionner et de le reconventionner pour le refinancer comme du logement neuf.
Le relogement des ménages prioritaires et modestes : des résultats encourageants mais le logement social ne peut pas tout…
Si la part des relogements des sortants d’hébergement a doublé depuis 5 ans, l’ensemble des acteurs doit encore progresser dans les conditions d’accueil des ménages en nombre toujours plus importants dans les listes d’attente, comme l’a rappelé la Fédération des Acteurs de la Solidarité. Toutefois la baisse de la rotation et les taux d’effort qui explosent sont de nouveaux freins qui s’ajoutent alors que les critères règlementaires de priorité ne cessent de s’allonger ainsi que les listes de demandeurs, comme l’a rappelé très justement la Fondation Abbé Pierre à l’occasion de la présentation de la situation du mal logement en Hauts-de-France
Concernant le DALO, l’analyse régionale fait apparaître de fortes disparités territoriales. Toutefois, l’approche statistique ne permet pas une bonne compréhension des conditions effectives de mise en œuvre du DALO sur les territoires en raison de pratiques de reconnaissance DALO sont différentes d’un département à l’autre.
Là aussi, les freins identifiés à l’atteinte des objectifs régionaux en matière d’accueil des ménages prioritaires ou modestes sont connus.
Ils relèvent pour une part de la politique de l’Etat sur les aides à la personnes (plafonds de loyer APL et forfait charges insuffisamment revalorisés) qui diminue la solvabilisation des ménages et renforce les ségrégations spatiales contre lesquelles bailleurs sociaux et collectivités sont engagés au travers de la réforme attributions : l’APL c’est la contrepartie économique du modèle social du logement social. Veiller à sa capacité solvabilisatrice dans un contexte de pouvoir d’achat dégradé, c’est donner les moyens au bailleur d’assurer la mission d’intérêt général qu’il a vocation à porter.
Le logement social peut faire beaucoup, mais, seul, il ne peut pas tout !
L’Etat rappelle ses priorités en région
Ce C.R.H.H a également été l’occasion pour le Préfet de région de lancer une alerte sérieuse sur plusieurs sujets :
• Le respect de l’obligation de relogement des ménages du 1er quartile hors QPV dans un contexte où la moyenne régionale est de 18% contre 25% attendue
• L’urgence des relogements dans le cadre de l’ANRU
• La relance de la production dans le Département du Nord et, spécifiquement sur la MEL.
• Le développement des acquis-améliorés.
Contact URH : Sylvie Ruin, directrice régionale s.ruin@union-habitat.org