[DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE] Zonage Hlm : adapter les conditions de production aux réalités des territoires
En septembre, Marie Cornillon, directrice générale de la SIGH et titulaire de la mission déléguée « Relance de la production » pour l’URH Hauts-de-France, a porté la parole du mouvement Hlm régional à deux occasions : lors du CECIM Hauts-de-France, aux côtés de la Fédération des promoteurs immobiliers et de la Fédération française du bâtiment, puis au Congrès Hlm de Bordeaux, sur le stand de la FNAR.
Ces interventions ont permis de revenir sur les enjeux de production de logements sociaux dans la région, dans un contexte marqué par une programmation favorable en 2025, largement soutenue par le développement du PLS et du logement locatif intermédiaire (LLI), mais pour laquelle les premiers retours des organismes Hlm laissent entrevoir des difficultés persistantes dans les conditions de production en 2026.
Parmi les leviers identifiés, l’adaptation du zonage Hlm aux réalités des territoires et de marchés constitue un enjeu majeur pour améliorer les conditions de production.
Une année 2025 favorable, mais des conditions de production toujours fragiles
Avec 14 039 agréments et intentions de production en 2025, les Hauts-de-France ont enregistré leur meilleure année de programmation depuis douze ans. Cette dynamique mérite toutefois d’être nuancée : entre 2021 et 2025, la programmation régionale a progressé de 4 146 logements, mais les volumes de PLAI et de PLUS en offre nouvelle sont restés relativement stables. La croissance repose ainsi largement sur le développement du PLS et du LLI, qui contribuent à répondre à la diversité des besoins résidentiels et, dans certaines opérations, à sécuriser les équilibres économiques.
Ces résultats ne doivent donc pas masquer les difficultés structurelles rencontrées par les organismes Hlm. Les perspectives pour 2026, marquées par des objectifs de production qui ne devraient pas être atteints, tant dans le droit commun qu’en renouvellement urbain, rappellent la fragilité du modèle économique et la nécessité de consolider les conditions de développement de l’offre, notamment la plus sociale.
Dans le même temps, les besoins demeurent particulièrement importants : la région compte près de 247 000 demandes de logement social, dans un contexte où la demande a progressé de 28 % en cinq ans, tandis que les attributions ont reculé de 7 %.
Le zonage Hlm, un enjeu majeur d’adaptation aux réalités territoriales
Parmi les leviers identifiés pour améliorer les conditions de production, la question du zonage réglementaire occupe une place importante.
Alors que le zonage ABC fait l’objet d’actualisations régulières pour tenir compte des évolutions des marchés immobiliers, le zonage 1/2/3, historiquement établi en 1978 et intervenant notamment dans la détermination des plafonds de loyers du logement social, repose sur une géographie qui n’a pas fait l’objet d’une refonte générale comparable.
Les travaux conduits par l’URH Hauts-de-France mettent en évidence des décalages significatifs entre ces deux zonages. Près de 32 % de la demande régionale de logement social est ainsi enregistrée dans des communes présentant une inadéquation entre leurs classements, selon l’analyse menée par l’URH.
Ces situations interrogent l’adéquation des paramètres réglementaires aux réalités économiques et sociales des territoires. À titre d’illustration, sur la Métropole Européenne de Lille, le loyer privé moyen atteint 2,1 fois celui du parc social dans les communes classées simultanément en zone 2 et en zone A, et jusqu’à 2,6 fois à Lille.
Sans remettre en cause les objectifs de maîtrise des loyers et d’accessibilité du logement social, ces constats soulignent l’intérêt de réinterroger les paramètres du zonage pour mieux tenir compte des tensions locales et des conditions d’équilibre des opérations.
Faire évoluer les conditions de production : une mobilisation collective
Au-delà du zonage, la capacité des organismes Hlm à développer une offre abordable et adaptée aux besoins des territoires dépend de plusieurs leviers complémentaires : la mobilisation d’un foncier accessible, la sécurisation des équilibres financiers des opérations et l’engagement des collectivités et partenaires institutionnels.
Les échanges conduits à l’occasion du CECIM Hauts-de-France et du Congrès Hlm ont permis de rappeler ces enjeux et de valoriser les travaux engagés par l’URH Hauts-de-France pour objectiver les difficultés rencontrées sur le terrain.
Adapter les paramètres de production aux réalités territoriales constitue une condition essentielle pour répondre durablement aux besoins en logements sociaux. C’est dans cette perspective que l’URH Hauts-de-France poursuit son dialogue avec l’État, les collectivités et l’ensemble des partenaires du logement, afin de porter des évolutions concrètes au service de la production et de la qualité de l’offre.
Contact : Mattéo RAMOS – Chargé de mission Développement de l’offre et Stratégies foncières – m.ramos@union-habitat.org