[DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE] Produire du logement abordable en Hauts-de-France : l’URH porte le sujet devant ses partenaires

En septembre, Marie Cornillon, directrice de la SIGH et titulaire de la mission déléguée « Relance de la Production » pour l’URH Hauts-de-France, a porté la parole du réseau Hlm régional à deux reprises. Le 14 septembre au CECIM Hauts-de-France, avec la Fédération des promoteurs immobiliers et la Fédération française du bâtiment. Le 23 septembre au Congrès Hlm, sur le stand de la FNAR. Un même constat dans les deux cas : la production régionale repart, mais son équilibre économique reste fragile, et plusieurs des leviers qui le sécurisent ne dépendent pas des seuls organismes.

Une reprise réelle, portée par des produits d’équilibre

Avec 14 039 agréments et intentions de production en 2025, les Hauts-de-France signent leur meilleure année de programmation depuis douze ans, et une hausse de 34 % des logements locatifs sociaux agréés en un an.

Dans le même temps, la demande continue de croître. En cinq ans, elle progresse de 28 % quand les attributions reculent de 7 %, malgré un rebond en 2025. La région compte aujourd’hui 247 000 demandes pour 47 300 attributions annuelles, dont 73 700 demandes sur le SCoT de Lille, 12 300 sur Amiens et 11 300 sur Dunkerque.

Marie Cornillon a tenu à préciser ce que recouvre cette reprise. Entre 2021 et 2025, la programmation régionale gagne 4 146 logements, mais le PLAI et le PLUS en offre nouvelle restent à un volume stable. La croissance tient donc largement au PLS et au LLI. Ces produits ne sont pas une finalité, ils répondent à une commande de l’État et permettent de maintenir les volumes des produits les plus sociaux et de faire sortir des opérations qui, autrement, ne sortiraient pas, y compris dans des territoires où le logement social peine à se développer.

La raison est économique. Le prix de revient moyen d’un logement neuf atteint en 20 ans 173 500 euros au niveau national, contre 76 800 euros en 2000. Sur la même période, la part de fonds propres mobilisés par logement a triplé, quand l’apport des subventions au plan de financement est passé de 7 % à 3 %. La reprise des agréments exprime donc moins un retour à la normale qu’une situation économique nouvelle pour le logement social.

Deux modes de production complémentaires

Autre élément mis en débat devant les professionnels de la promotion et de la construction : la VEFA porte désormais deux tiers de la production régionale, avec des écarts territoriaux marqués, de 70 % sur la Métropole Européenne de Lille à 27 % sur Amiens Métropole. Marie Cornillon a rappelé qu’un prix en maîtrise d’ouvrage directe et un prix en VEFA ne décrivent pas les mêmes produits. La maîtrise d’ouvrage directe porte des opérations spécifiques, résidences et logements accompagnés, services intégrés, grandes typologies, programmes contraints par le site ou le patrimoine. Les organismes doivent conserver cette capacité, condition de la diversité de l’offre, programmatique comme territoriale.

Le zonage, un frein désormais bien documenté

Le zonage des loyers Hlm (123) a occupé une place centrale dans les deux interventions. Le zonage ABC est actualisé chaque année, quand le zonage 123, qui détermine les loyers plafonds des PLAI et PLUS ainsi que les APL, n’a pas été révisé depuis 1978. Les travaux conduits par l’URH montrent que 32 % de la demande régionale de logement social est enregistrée dans des communes où les deux zonages sont en inadéquation. Sur la Métropole Européenne de Lille, le loyer privé moyen atteint 2,1 fois le loyer du parc social dans les communes classées 2 et A, et jusqu’à 2,6 fois à Lille.

Le zonage n’est toutefois qu’un levier parmi d’autres. Le foncier, sa disponibilité, son prix, son portage et sa remise en état, reste le premier frein cité par les organismes de la région. Viennent ensuite la simplification, avec les délais d’instruction, l’empilement des exigences extra-réglementaires et la complexité des procédures de financement, les paramètres de financement eux-mêmes, marges locales, loyers accessoires, niveau et stabilité des aides à la pierre, et enfin l’engagement des collectivités, par les garanties d’emprunt, les subventions locales et la mobilisation du foncier public. Sur chacun de ces sujets, promoteurs, constructeurs et organismes Hlm portent le même intérêt.

Un travail de conviction qui se poursuit en région

Au Congrès Hlm, cette présentation a été l’occasion d’échanges avec l’USH, la FNAR et les partenaires du réseau, ainsi qu’avec Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, venu à la rencontre des délégations régionales sur le stand de la FNAR.

Ces deux rendez-vous s’inscrivent dans une séquence plus large. L’URH poursuit en région un travail de dialogue territorial et de sensibilisation de ses partenaires, État, collectivités, établissements publics fonciers et acteurs de la construction, autour de trois objectifs : renforcer le modèle économique du logement social, améliorer l’adéquation de l’offre aux besoins des territoires et en élever la qualité. C’est le sens de l’inflexion donnée à la mission déléguée, qui passe progressivement d’une logique de relance quantitative de la production à une logique d’adéquation et de qualité de l’offre.

Sécuriser les équilibres suppose un portage partenarial. Zonage, foncier, simplification : ces sujets se portent à plusieurs voix.

Sources : USH, Journée du logement social 2026 et structure financière des opérations (InfoSIAP). Étude Zonages et marchés, Adéquation 2025.

Contact : Mattéo RAMOS – Chargé de missions – Développement de l’Offre et Stratégie Foncière – m.ramos@union-habitat.org