[CUS] Un fil conducteur des stratégies d’organismes Hlm

Une Convention d’Utilité Sociale (CUS) est un contrat conclu pour une durée de 6 ans entre l’Etat et un organisme HLM en vue de définir ses politiques, engagements et objectifs sur ses différents volets stratégiques.

Elle est construite sur la base d’un PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) approuvé depuis moins de 3 ans à compter de sa date d’entrée en vigueur ainsi que, le cas échéant, sur les cadres stratégiques patrimoniaux et d’utilités sociales mentionnés à l’article L.423-1-1 du CCH (Code de Construction et de l’Habitation).

Les CUS sont suivies et instruites par les Directions Départementales des Territoires et de la Mer (DDTM) puis signées par le préfet de région. Elles définissent les politiques de l’organisme et ses contributions à l’effort global en tenant compte des Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), Carnets d’Information de Logement (CIL) et Conventions Intercommunales d’Attributions (CIA).

Pourquoi les CUS ?

Elles permettent la définition des orientations générales et des grands objectifs chiffrés sur plusieurs volets stratégiques :

– La politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme avec notamment un plan de mise en vente des logements à usage locatif détenus par l’organisme et les orientations retenues pour le réinvestissement des fonds provenant de la vente,
– La politique sociale de l’organisme développée dans un cahier des charges de gestion sociale,
– La politique de l’organisme en matière de qualité de service rendu aux locataires,
– La concertation locative,
– Le cas échéant : la politique d’hébergement,
– Le cas échéant : la politique d’accession sociale.

Pour chaque aspect de la politique de l’organisme, la CUS comporte :

– Un état des lieux de l’activité patrimoniale, sociale et de qualité de service
– Les orientations stratégiques retenues,
– Un plan d’actions.

Qui est associé à l’élaboration des CUS ?

– Les Départements,
– Les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) tenus de se doter d’un PLH ou ayant la compétence en matière d’habitat et au moins un quartier prioritaire de la politique de la ville,
– Les communes compétentes pour l’élaboration du programme local de l’habitat (PLH).

Ces collectivités sont signataires des CUS conclues par les organismes qui leur sont rattachés. Elles peuvent également être signataires, à leur demande, des CUS d’organismes disposant d’un patrimoine sur leur territoire (dans ce cas, l’absence de signature ne fait pas obstacle à la conclusion de la CUS).

La CUS fait également l’objet d’une concertation avec les associations de locataires sur certaines modalités mentionnées dans le PCL (Plan de concertation locative).

La CUS, un sujet au cœur de l’actualité 2025

Les CUS conclues en 2019 arrivent à échéance cette année. Il faut donc prévoir leur renouvellement. Compte tenu de l’actualité législative déjà dense, l’USH a interpellé la DHUP (La Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages) pour :

– engager un travail de simplification de leur contenu,
– reporter de 2 ans l’instruction des prochaines CUS.

La DGALN (Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature) a diffusé depuis décembre 2024 les mesures à mettre en œuvre pour prolonger les effets des CUS arrivant à échéance dans l’attente de mesures législatives permettant de proroger de plein droits les effets des conventions (cf. circulaires de l’USH des 8 novembre, 20 décembre 2024 et juin 2025). Sans mesure législative nouvelle, l’ensemble des plans de vente liés aux CUS devenaient caduc.

L’amendement a enfin été adopté au Sénat dans le cadre de l’examen du projet de loi “Simplification du droit de l’urbanisme et du logement”. Le texte, sorti de la Commission Mixte Paritaire, a été publié. Il prévoit de proroger les CUS selon les conditions suivantes :

« II. – Les conventions d’utilité sociale prévues à l’article L. 445-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction résultant de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 et en vigueur au 1er décembre 2024, continuent à produire leurs effets jusqu’à la conclusion d’une nouvelle convention et au plus tard jusqu’au 30 juin 2027. »

Il reste maintenant à attendre la validation définitive du report (prévue en septembre) après une éventuelle saisie du Conseil constitutionnel https://www.senat.fr/leg/ppl24-827.html.

Les plans de vente intégrés dans les CUS seront donc automatiquement prorogés jusqu’à conclusion d’une nouvelle CUS dans les délais inscrits dans la loi.

Contact URH : Séverine HANSER – s.hanser@union-habitat.org