[ETUDE] Mieux connaître et qualifier les besoins en foncier pour outiller le logement social à l’heure de la TRACE

Dans un contexte marqué par les réflexions autour d’une « trajectoire de réduction de l’artificialisation des sols » (TRACE), sa mise en œuvre et sa prochaine application, les bailleurs sociaux sont confrontés à un défi majeur : concilier la production de logements abordables avec des contraintes foncières de plus en plus fortes.

Cette problématique est au cœur de l’étude régionale engagée par l’URH Hauts-de-France, menée par le CEREMA et soutenue par la Banque des Territoires, sur les perspectives foncières des bailleurs sociaux.

Cette nouvelle initiative s’inscrit dans la continuité d’une première étude qui a permis d’objectiver la consommation vertueuse foncière des bailleurs sociaux en région (retrouvez ici notre plaquette dédiée) :

– Le secteur du logement (tout confondu) consomme en région près de 50% d’espace NAF (surfaces naturelles, agricoles et forestières),
– Les organismes Hlm, pour leur part, produisent près de 28 % des logements sur la région Hauts-de-France tout en ne consommant que 5% des surfaces NAF précitées sur la période 2009-2017.

Ce constat fort souligne leur efficacité foncière et leur rôle exemplaire dans une logique de densification maîtrisée.

Cette nouvelle étude a pour objectif d’évaluer leurs capacités à répondre aux besoins futurs en logement social tout en s’inscrivant dans une logique de sobriété foncière.

Pour cela, deux éléments d’études centraux sont étudiés :-

– L’analyse de l’intervention des bailleurs sociaux sur les marchés fonciers,
– La qualification de leurs réserves foncières actuelles.

L’étude va se décomposer en trois phases :

Phase 1
Apprécier la capacité d’intervention sur les marchés fonciers des bailleurs sociaux

La première phase de l’étude, désormais achevée, a permis de dresser un état des lieux des dynamiques d’acquisition et de cession foncière des bailleurs sociaux.

En croisant les données foncières issues de la DV3F (fichier « Demande de Valeurs Foncières » qui recense l’ensemble des mutations foncières à titre onéreux publiées dans les services de la publicité foncière), ont pu être analysés les volumes de fonciers achetés selon les types de vendeurs (promoteurs, particuliers, collectivités, EPF…), les prix moyens, la durée de portage foncier avant mise en production, ou encore le nombre de cessions de logements sociaux réalisées par les organismes.

Les résultats seront restitués dans des fichiers personnalisés par bailleur, permettant à chaque organisme de se situer par rapport à ses pairs selon des indicateurs comparables et respectant le secret statistique. Ce livrable constituera un outil précieux d’auto-diagnostic pour appuyer les réflexions stratégiques internes.

Phase 2
Caractériser le stock foncier et construire un indice de “dureté foncière”

La deuxième phase de l’étude, finalisée récemment, s’est attachée à analyser les caractéristiques des terrains déjà détenus par les bailleurs sociaux. Cette étape a permis d’évaluer les « capacités de mobilisation » du stock foncier en croisant de multiples critères : zonage PLU (constructible ou non), localisation (secteurs d’extension en extension urbaine ou au sein de l’enveloppe), contraintes patrimoniales ou environnementales (sites protégés, zones à enjeu de biodiversité, servitudes…) ou encore le nombre de permis de construire déposés mais non validés.

L’objectif est double :

– Produire un indice de “dureté foncière” permettant de classer les fonciers selon leur complexité de mobilisation,
– Estimer de manière réaliste les potentiels de construction à court ou moyen terme.

Ce travail vise à fournir une vision objectivée des ressources foncières réellement activables, à l’échelle de chaque bailleur et du territoire régional.

Phase 3
Évaluer la capacité de production à venir des bailleurs sociaux
au regard des tendances et enjeux actuels

La troisième phase, devant se conclure en juillet 2025, vise à consolider l’ensemble des analyses pour produire des scénarios de production de logements sociaux dans les années à venir et à en examiner les tendances pour objectiver et anticiper les difficultés que pourront rencontrer les bailleurs sociaux dans l’atteinte de leurs objectifs de production.

Cette étude constitue ainsi une étape clé pour renforcer la capacité d’action des bailleurs sociaux dans un environnement foncier de plus en plus contraint.

Elle s’inscrit dans une dynamique collective de connaissance partagée, de mutualisation des données et de soutien à l’action des organismes sur les territoires. En éclairant les marges de manœuvre concrètes, cette démarche contribue à conforter et à rappeler le rôle stratégique des bailleurs sociaux en matière d’aménagement et de transition territoriale.

Contact : Alexandre BOURBOTTE – Chargé de mission Stratégies Urbaines et Patrimoniales – a.bourbotte@union-habitat.org