[Foncier] Accéder au foncier pour produire des logements abordables – Réseau des acteurs de l’Habitat

Les besoins et engagements de construction de logement sociaux sont conséquents sur notre territoire. Or, l’équilibre économique des opérations dépend en grande partie du cout d’acquisition du foncier. La logique d’équilibre de l’opération pour le logement social doit être inversée en partant du loyer du produit ciblé pour arriver à un prix du foncier réaliste.

Actuellement, la réalisation de logements sociaux en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ne fait qu’accroitre les difficultés en obligeant à trouver un équilibre économique à l’opération, plutôt qu’à l’échelle d’un territoire.

Dans les zones les plus tendues, la concurrence favorise la spéculation et impose aux collectivités d’exercer le rôle de régulateur de l’accès au foncier pour mettre en œuvre sa stratégie habitat et d’équilibre territorial en ayant recours aux outils d’urbanismes, réglementaires ou financiers dont elles disposent ou en contractant des partenariats avec les Établissements Publics Fonciers (EPF).

Ces constats ont conduit l’Union sociale pour l’Habitat à se saisir de cette question en vue de formuler, au cours du premier semestre 2021, une série de recommandations partagées avec un certain nombre de partenaires au premier rang desquels les collectivités territoriales.

Le 14 avril 2021, le réseau des acteurs de l’habitat mobilisant organismes Hlm et collectivités s’est ainsi réuni autour d’une webconférence en s’appuyant sur l’expérience et le témoignage de :

  • Pierre-Yves Antras, directeur général de Haute-Savoie Habitat,
  • Nathalie Demeslay, responsable du service Habitat de Rennes métropole,
  • Emmanuelle Quiniou, directrice du Pôle Développement urbain de la communauté d’agglomération de La Rochelle.
  • L’organisation étant réalisée par Raphaële d’Armancourt, responsable du Pôle Politiques territoriales et urbaines, l’Union sociale pour l’habitat

« L’accès au foncier est reconnu comme un enjeu central dans le développement du logement abordable en France. Les difficultés sont nombreuses et relèvent de différents registres : méthodes de repérage et d’observation, conditions de production ou de libération des terrains, méthodes d’évaluation et de fixation des prix, modalités d’encadrement réglementaire de l’utilisation des sols, conditions de négociations locales, fiscalité… Plusieurs échelons institutionnels sont également en jeu : Etat (réglementation et la libération de certains fonciers publics), collectivités territoriales (mise en place d’un cadre réglementaire et opérationnel plus ou moins favorable au logement social), établissements publics fonciers et aménageurs (mécanismes de formation des prix), opérateurs (conditions d’intervention, positionnement concurrentiel).

Si ces constats et les propositions associées sont anciens, plusieurs instruments opérationnels nouveaux se sont développés dans une période plus récente, faisant évoluer les conditions d’intervention des collectivités locales et des organismes de logement social (repérage plus précis du foncier dévolu au parc social dans les PLH, diffusions des pratiques de prescription en faveur du logement social au sein des PLU, développement de l’urbanisme négocié, diversification des modèles de démembrement ou de dissociation foncière, conditions d’accès au foncier public…) , etc.)

Pour autant les difficultés restent réelles et la production du logement abordable demeure très contrainte aussi bien en termes qualitatif (conditions d’équilibre économique des programmes, capacité à rendre les opérations suffisamment accessibles financièrement) que quantitatif (disponibilité réelle du foncier, concurrence entre produits et entre opérateurs).

Si les constats et les propositions sont relativement consensuels, et les rapports nombreux (rapport Figeat en 2016, rapport Lagleize en 2019, rapport Lemas en 2021…), les avancées sont relativement lentes.

Dans une perspective de plus long terme, un certain nombre d’évolutions plus ou moins structurelles pourraient renforcer la difficulté rencontrée par les organismes Hlm pour accéder au marché foncier et loger les populations modestes dans de bonnes conditions. La crise économique et sociale s’avère importante et durable et rend encore plus nécessaire de limiter les prix et les niveaux de quittance des locataires. La mise en œuvre d’une stratégie de « zéro artificialisation nette » en réponse à l’urgence climatique est de plus en plus consensuelle. Le réordonnancement des composantes qualitatives du logement et l’augmentation prévisible des coûts de construction pourrait rendre la variable foncière toujours plus sensible.« 

Afin d’aider les organismes Hlm, l’USH éditera sous peu sous la forme d’une boite à outil des propositions relevant : de la fiscalité, du rôle de la collectivité, de la densité …

En Hauts-de-France, une dynamique de travail régional sur les questions foncières

Une dynamique de travail collaborative, engagée en 2019, a permis au mouvement Hlm de porter en région 7 propositions opérationnelles d’évolution du partenariat avec les Établissements publics fonciers afin d’optimiser la mobilisation foncière par les bailleurs du territoire.

Ces propositions ont fait l’objet d’une contribution des bailleurs lors de l’élaboration du nouveau PPI de l’EPF.

Dans la continuité, l’URH étudie actuellement la possibilité de réaliser une étude sur la consommation foncière du logement social, et le recensement des opérations remarquables en recyclage foncier.

Nous suivrons tout particulièrement l’expérimentation menée sur le territoire de Maubeuge et de son agglomération retenue l’année dernière comme territoire pilote de sobriété carbone !

A suivre !