[Hauts-de-France-Relance] La Banque des Territoires et les bailleurs sociaux échangent sur les conditions de réussite.

Les Rencontres Clients, organisées le 8 décembre dernier, à l’initiative de la Direction Régionale Hauts-de-France de la Banque des Territoires, ont été l’occasion d’échanges sur les solutions proposées par la Banque des Territoires pour la relance de l’Habitat en région et les conditions de sa mise en œuvre sur les territoires.

Olivier CAMAU, Directeur régional Hauts-de-France de la Banque des Territoires, a rappelé en préambule que « les acteurs de l’habitat social ont un rôle majeur et particulier à jouer en cette période de relance en tant que donneurs d’ordre de 1er rang, avec près de 1,5 milliard d’investissement par an, ce qui pèse en termes d’activités économiques et d’emplois ». Il réaffirme l’enjeu pour la Banque des territoires à « renforcer les capacités d’investissement des bailleurs sociaux et mieux les accompagner dans leur rôle d’opérateur global au service de l’aménagement du territoire ».

Jean-Pierre CHOEL, Directeur général de Promocil, invité à nourrir les échanges sur les conditions de cette relance, a, en particulier insisté sur « le paradoxe voire la contradiction entre le temps long du modèle et le temps court des décisions : d’une part un modèle économique du logement social qui s’inscrit dans un temps long voire très long et d’autre part des décisions à prendre dans l’urgence avec des dispositifs nouveaux sur des temps très courts ». Il souligne l’enjeu pour les bailleurs à construire cette lisibilité sur les conditions de financements grâce à l’appui de la Banque des Territoires.

Sylvie RUIN, Directrice de l’Union Régionale pour l’Habitat, s’est attachée à rappeler les deux enjeux du moment qui mobilisent les bailleurs en Hauts-de France : l’accélération de la production et la massification de la rénovation énergétique. Elle a souligné, pour cela, « l’impérieuse nécessité de simplification qui s’impose à tous les acteurs de la chaîne pour l’octroi des financements et des autorisations d’urbanisme regrettant une gestion administrée à l’excès de l’acte de construire. » Cette simplification s’impose à un moment où tous les indicateurs d’une crise du logement en région sont réunis : baisse de la production, baisse des attributions, augmentation de la demande,…

Pour Jean-Denis MEGE, Directeur général de l’Office Public de l’Habitat de l’Aisne (OPAL), « la priorité est la relance, certes, mais surtout le rattrapage dans la mise en œuvre des investissements » qui ont pris du retard avec la crise. « Il faut faire ce qui était prévu en 2020 et assurer les objectifs de 2021 ». Il a souligné l’opportunité que représentent les différents outils financiers mobilisables (PHDB, Prêt Booster, Titres participatifs, réaménagement de la dette, ERBM, Cœur de Ville, …..France Relance, ReactEU,…) , tout en posant une alerte sur l’endettement que certains d’entre eux génèrent pour les organismes. La mise en œuvre de la relance peut aussi de son point de vue être freinée par des enjeux de ressources humaines tant pour les bailleurs que pour les entreprises.

La question de la rénovation énergétique a également été au cœur des échanges. Olivier CAMAU n’a pas manqué de rappeler le dynamisme des bailleurs sur le sujet, citant la toute récente publication « 14 démarches remarquables des bailleurs sociaux en Hauts-de-France – Edition 2020 » co-produite dans le cadre d’un partenariat URH – Banque des Territoires – Etat.

Sur la question de la rénovation énergétique, Jean-Pierre CHOEL a proposé de « continuer à travailler avec la Banque des Territoires pour adapter les outils financiers existants en essayant toujours de placer le curseur du financement au bon endroit » en fonction des problématiques territoriales rencontrées. Il appelle également de ses vœux à des « instructions communes pour l’accès aux fonds européens et aux fonds de la Banque des Territoires » pour simplifier la mobilisation des financements par les bailleurs. Il n’a pas manqué de signaler qu’aux côtés des enjeux de production et de réhabilitation, demeurait celui, sur certains territoires, du remplacement de l’offre (après démolition de l’existant) pour être en mesure de proposer une offre de logement plus adapté aux besoins des ménages.

Jean-Denis MEGE a proposé que soit plutôt privilégiée une bonification systématique des financements du gain thermique, plutôt que la recherche de la plus grande performance thermique après rénovation. Il appelle à la grande prudence sur le sujet : « attention aux critères trop urbains, aux labels d’affichage et aux innovations certes remarquables mais non reproductibles …ca favorise trop certains types de patrimoines et certains types de territoires ». En territoires tendus et détendus, la valeur économique de l’actif à terminaison n’est pas comparable. « Donnez nous le levier pour faire très vite de l’ITE et répondre de façon massive aux besoins de nos locataires les plus pauvres et qui ne se chauffent pas, les dispositifs d’aujourd’hui ne nous le permettent pas ».

Au final, l’ensemble des intervenants se sont accordés sur l’enjeu à garantir 5 conditions de réussite de cette relance annoncée :

  • La capacité financière des organismes à continuer à mobiliser de la dette au regard de leur structure financière de départ et des impacts des différentes lois de finances
  • La capacité de la maîtrise d’ouvrage sur le plan des ressources humaines
  • La capacité du foncier à être mobilisé
  • La capacité de la filière économique à suivre le rythme de production et de rénovation.
  • La capacité à stabiliser le cadre national de la politique du logement social pour garantir la lisibilité dont a besoin le modèle économique du logement social qui s’inscrit dans un temps long.

Les débats se sont poursuivis autour des possibilités de partenariats apportées désormais par la Banque des Territoires dans un rôle nouveau de co-investisseur autour de projets mixtes (habitat/commerces…), à côté de celui, historique, de financeur. Les deux bailleurs présents n’ont pas manqué d’illustrer l’opportunité de cette offre nouvelle pour porter des projets qui dépassent la simple question du logement. Dans ce rôle d’opérateur global de l’aménagement du territoire, cette nouvelle offre de services apportées par la Banque des Territoires peut permettre aux bailleurs sociaux de réaliser des opérations dans lesquelles ils ne pouvaient pas jusqu’alors s’engager par manque d’expertise (commerces par ex), ou de fonds propres.

Enfin, l’échange a permis d’évoquer de nouvelles pistes de collaboration, notamment pour accompagner une réflexion régionale, initiée par l’Union Régionale pour l’Habitat, sur l’habitat inclusif (services, espaces partagés, accompagnement) et renforcer les articulations entre le mouvement Hlm et le secteur médico-social.

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